В нашем недавнем гайде по Стокгольму мы рассказывали о том, что столица Швеции является довольно дорогим городом. Например, разовый билет на проезд в общественном транспорте здесь стоит почти 37 шведских крон (€3,6), а цены на бронирование проживания любого формата существенно выше среднего уровня в остальной Европе. Соответственно, возникают вопросы: а какие же тогда доходы у местных жителей в Стокгольме и других регионах страны? Какая здесь ситуация с недвижимостью? И одинаковые ли здесь для всех налоги?

И в нашем новом материале – кратко о жизни в разных регионах Швеции с точки зрения ежедневных вопросов.

Недвижимость

Если и говорить о проблемной стороне жизни в Швеции, то нехватка жилья представляет собой одну из самых актуальных тем. Для тех, кто живёт в Швеции, поиск жилой недвижимости для аренды является сложным и долгим процессом, который может занимать до 7-9 лет в случае ожидания объекта с приемлемой стоимостью аренды. А для тех, кто только решил переехать сюда, эта задача станет еще более нетривиальным вызовом.

На практике при поиске жилой недвижимости для аренды в Швеции необходимо будет выбирать между поиском прямой аренды на долгий срок (first-hand renting) или просмотром объявлений с предложениями по субаренде (subletting). Между ними есть принципиальная разница, прежде всего, в цене и в предлагаемом сроке аренды, которые в комплексе, собственно, и создают все проблемы при поиске квадратных метров для жизни.

Наиболее желанной и выгодной является прямая долгосрочная аренда квартиры, стоимость которой регулируется местным законодательством о тарифах на аренду недвижимости. В таком случае можно рассчитывать на то, что стоимость аренды будет составлять строго определённую законодательством сумму, а её ежегодное увеличение будет находиться на минимальном и заранее известном уровне, на который не влияет фактор рыночного формирования цены. При этом средняя месячная арендная плата для Стокгольма находится на уровне €735 (около 7600 SEK), что примерно соответствует ставке €11 (около 114 SEK) за квадратный метр арендуемой недвижимости в месяц. Более того, если удалось снять 1-комнатную квартиру в начале 2000-х непосредственно рядом с историческим центром Стокгольма, то стоимость её ежемесячной аренды сегодня может составлять всего €900-€1100, что существенно меньше уровня аналогичных цен в Осло, Копенгагене, Париже или Лондоне.

Насколько неожиданными не были бы данные цифры, они актуальны только для тех арендаторов, которые смогли заключить прямой долгосрочный контракт на аренду квартиры. Поэтому самым сложным вопросом является то, как выйти на подписание подобного контракта, и для этого в коммунах (муниципалитетах) создаются специальные агентства, управляющие всем рынком прямой аренды – например, в Стокгольме такое агентство называется Bostadsförmedlingen. Принцип их работы примерно одинаков во всех случаях:

• Для начала поиска подходящего объекта недвижимости необходимо обратиться в такое агентство (сейчас уже можно онлайн), чтобы зарегистрироваться в качестве кандидата на будущую аренду, при этом обязательно необходимо иметь шведский национальный ID-номер (швед. Personnummer). В большинстве городов регистрация и существование профайла у такого бюро бесплатны, но в Стокгольме придётся платить по 200 SEK в год.
• После этого нужно будет выбрать интересующий район и параметры квартиры, а также заполнить стандартные данные, по которым владелец недвижимости может оценивать кандидатов – в том числе, уровень дохода и общую платежеспособность.
• И только после этого можно будет узнать свой номер в очереди на аренду – ключевой параметр всей процедуры.

В Стокгольме длина очереди феноменальна: за год регистрируется около 40000 новых заявок на поиск недвижимости, а заключается только 6500-7000 новых договоров прямой аренды, при этом общее количество желающих найти квартиры для аренды в столице составляет более 550000 человек. Поэтому сразу стоит смириться с тем, что отправиться на просмотр квартиры для будущей аренды в Стокгольме удастся не ранее чем через 7-9 лет, однако для некоторых районов срок ожидания в очереди на свободную для прямой аренды квартиру может достигать и 35-40 лет.

Таким образом, большинство молодых людей в Швеции при достижении возраста 18 лет сразу же регистрируются в очереди на аренду квартиры, чтобы к концу получения высшего образования и начала работы существенно сократить срок ожидания квартиры для будущего проживания. А как только удаётся получить возможность подписать контракт на аренду определённой квартиры, то почти всегда она остаётся в распоряжении этого арендатора на десятилетия, так как ждать новой возможности для аренды очень долго, арендная плата увеличивается минимально, а ещё эту квартиру можно предложить (с некоторыми ограничениями) на рынке субаренды, где цены кратно выше.

Субаренда является другим вариантом при поиске объектов жилой недвижимости для аренды, но она сильно проигрывает прямой аренде по нескольким параметрам.

И первым из них является цена. Поскольку практически невозможно моментально снять квартиру по схеме прямой аренды, то текущие арендаторы в условиях очень высокого спроса предлагают имеющиеся квартиры для субаренды в 1,5-3 раза дороже собственной ставки аренды. Поэтому при поиске квартиры найти «настоящие» объявления по ценам прямой аренды будет невозможно, и нужно заранее планировать бюджет на значительно большие ежемесячные платежи. И хотя формально шведское законодательство тоже ограничивает уровень цен для субаренды и их ежегодный рост, в действительности же никто не обращается за защитой своих прав в данном вопросе из-за реальной возможности хоть как-то начать жить в нужном месте, пусть и по такой цене.

А второй параметр – это срок субаренды. Из-за того, что данный вопрос контролируется властями несравнимо более тщательно, прямые арендаторы могут сдавать свои квартиры в субаренду только на непродолжительный срок и при этом еще иметь и значимую причину для сдачи, например – учеба в другом городе или временный перевод по работе. Поэтому сразу стоит рассчитывать на то, что снять квартиру по схеме субаренды получится только на 6-11 месяцев и переезжать придётся довольно часто.

Эта ситуация на рынке арендуемого жилья в стране образовалась ввиду Шведского кризиса на рынке жилой недвижимости, который существенно обострился за последнее несколько лет. Можно было бы предположить, что недостаточное количество свободного для аренды жилья можно встретить только крупных городах – Стокгольме, Гётеборге или Мальмё, – которые ожидаемо привлекают людей ввиду более высокого качества жизни и концентрации основных возможностей по трудоустройству. Однако фактически в 2018 году 255 из 290 коммун Швеции по так или иначе столкнулись с данной проблемой, причём почти 70 из них вошли в этот список еще в период 2015-2017 годов. Конечно, кризис нехватки жилья в стране сформировался не за несколько лет, а стал результатом довольного длительного процесса, начавшегося ещё в конце 1960-х годов.

Тогда, в 1965 году, когда в Швеции на национальном уровне приняли решение исправить сложившуюся ситуацию с общей нехваткой жилья, у девелоперов появилась возможность финансировать строительство жилой недвижимости с помощью государственных займов под 0% или получать субсидии на компенсацию расходов на обслуживание кредитов от частных банков. В результате к началу 1970-х годов в Швеции было построено 500000 квартир, при этом дома получились типовыми с довольно простыми планировками. На фоне общего замедления экономики Швеции в эти же годы спрос на квартиры и цена продажи квадратного метра значительно снизились. В итоге, вместо запланированного создания 1 миллиона квартир, государственная программа по поддержке девелоперов была остановлена на уровне тех самых 500000 тысяч квартир.

До 1990-х социальная и экономическая ситуация позволяла Швеции всё так же иметь избыток предложения жилой недвижимости за счет построенной ранее, а строительство новых домов было минимальным – в основном в секторе дорогих объектов. Кроме того, существующие квартиры, которые принадлежали коммунам или компаниям, занимавшимся сдачей квартир в аренду, постепенно продавались тем, кто в них непосредственно проживал. Поэтому общее количество доступного для сдачи жилья уменьшалось ещё больше, а деньги от продажи других «арендных» квартир зачастую шли на финансирование строительства премиальных домов с высокой стоимостью квадратного метра.

В итоге, когда после 2010 года в Швеции, а в особенности в Стокгольме, начался резкий демографический рост (как естественный, так и за счёт тех, кто переехал сюда), на рынке доступной для аренды недвижимости образовалось резкое превышение спроса над предложением, острую фазу которого невозможно решить уже несколько лет. И хотя дополнительным источником предложения квартир в аренду могли стать существующие квартиры от частных владельцев, однако в реальности это невозможно из-за структуры собственности. Дело в том, что большая часть строящейся недвижимости получила так называемое «кооперативное» владение, в котором участвующие жильцы имеют часть общей собственности всего строения наряду с правом на проживание в конкретной квартире, что ограничивает их возможность на сдачу своих квартир в аренду.

Несмотря на активное ускорение темпов строительства нового жилья, до сих пор наиболее выгодным остаётся выбор в пользу приобретения жилья через ипотеку, а не в пользу субаренды. Ежемесячные платежи по субаренде практически аналогичны ежемесячным платежам по ипотеке (стандартная ставка в Швеции не превышает 2%), но в итоге позволяет получить квартиру в собственность при условии возможности внести первоначальный платёж – до 15% от стоимости квартиры.

Финансы

Помимо Стокгольма наиболее крупными городами в Швеции являются Гётеборг и Мальмё, где располагаются основные технологические компании. Здесь ожидаемо можно найти работу с относительно большей средней заработной платой по сравнению с прочими регионами. При этом «южная» часть страны, где и располагаются эти три города, в целом заметно превосходит северную часть по уровню среднегодового дохода за исключением нескольких коммун, на которые приходится основной объём добычи горнодобывающих компаний.

Среднегодовой доход после уплаты налогов, который получают жители в разных регионах страны, варьируется от €21000 до €60000 (в переводе по курсу €1 = 10,35 шведских крон). Несмотря на такую разницу, в целом в экономике Швеции наблюдается относительно невысокая общая разница в доходах (коэффициент Джини – 0,27). Однако в экономически активных регионах юга он всё же может быть несколько выше среднего по стране.

Тем не менее, прогрессивная шкала налогообложения персонального дохода способствует выравниванию разницы в располагаемом доходе после уплаты налогов. Вообще, высокое качество жизни в Швеции неразрывно с существующей очень высокой налоговой нагрузкой на личные доходы – по этому показателю Швеция входит в топ-5 стран мира. Она состоит из двух основных типов налогов: регионального налога, который определяется одним из 21 ленов (регионов) Швеции, и муниципального налога, который устанавливает каждая из 290 коммун. И в зависимости от места проживания совокупный уровень уплачиваемого налога на личные доходы составлял от 29,18% до 35,15% в 2019 году.

Однако такой уровень налогов не является средним, так как конечный расчёт очень сильно зависит от совокупного годового дохода из-за прогрессивной шкалы. Если говорить об общем принципе, то на итог он влияет следующим образом (данные 2019 года):

• Если общий доход за год меньше 18800 SEK, то налог на доход не нужно платить вообще.
• Если общий доход составляет от 18800 SEK до 443200 SEK, то уплачивается стандартный налог на доход, соответствующие месту проживания.
• Если общий доход больше предыдущего уровня и меньше 625000 SEK, то к стандартной ставке добавляется 20%.
• В остальных случаях, к стандартной ставке добавляется 25%.

Таким образом, в случае если человек зарабатывает больше 625000 SEK (около €60600) за год, то уровень налога уже превышает половину общего дохода за год. Однако, по официальной статистике за 2018 год число тех, чей личный доход превысил сумму 1000000 SEK, составило чуть больше 100 тыс. человек.

На этом фоне в целом к Шведскому налоговому агентству в стране довольно нейтральное отношение – во многом благодаря тому, что собранные налоги в итоге используются эффективно и прозрачно. При этом налоговая служба имеет довольно широкие функции и не ограничивается только сборами налогов: например, к ней придётся обращаться при рождении ребёнка (чтобы зарегистрировать имя и дату рождения) или перед регистрацией брака.

Ежедневные вопросы

Конечно, выбор недвижимости для аренды или приобретения является сложным и многосторонним вопросом. В зависимости от региона Швеции общее развитие транспортной инфраструктуры, наличие необходимых магазинов и их средняя удалённости от дома, а также различные аспекты безопасности проживания будут варьироваться. И вот, как оценивают местные жители некоторые из этих ежедневных вопросов в качестве регулярного фидбэка муниципальным властям:

Дополнительно

В вот так выглядят предпочтения в вопросе приобретения электромобилей в разных частях Швеции: