В предыдущей части мы рассказывали о лондонских «террасах» домов с традиционной планировкой «two up, two down», которая и сегодня во многом определяет предпочтения на рынке жилой недвижимости в Великобритании. По этим типовым «террасам» можно легко догадаться о дизайне их внутреннего пространства. Однако в Париже, располагающемся на противоположной стороне Ла-Манша, за парадными фасадами дорогих кварталов продолжает существовать скрытая часть городской архитектуры и жизни города – нечто среднее между коммуналкой и студией из 19 века.

«Chambres de Bonne»

В пределах кольца Boulevard Périphérique, определяющего современные размеры Парижа, были построены тысячи домов в так называемом «османовском» архитектурном стиле, который сегодня и создаёт индивидуальный внешний облик французской столицы. Большинство таких домов, находящихся на авеню и бульварах в центре города, имеют пять основных этажей (иногда до семи) с высокими потолками и французскими окнами, а также небольшой внутренний двор и изящные светлые фасады. Под такое описание подошли бы здания во многих европейских городах, если бы не мансардные этажи с тёмно-серыми крышами, которыми как раз и отличается «османовский» Париж.

Дома в этих кварталах столицы Франции по текущим ценам относятся к дорогой недвижимости, так как стоимость квадратного метра может доходить до €20000. И такой эта недвижимость и создавалась во второй половине 19-го века: строившиеся в то время «османовские» жилые дома были рассчитаны на состоятельных покупателей и имели на каждом этаже только по 2-3 квартиры с 4-5 комнатами и общей площадью 100-115 квадратных метров. Они были рассчитаны на размещение владельцев жилья и обслуживающего персонала, поскольку для парижского общества, впоследствии проживавшего в них, было принято нанимать горничных и домработниц, работавших и фактически проводивших здесь большую часть своего времени.

Chambres de Bonne или «комната для горничной» – такой элемент стал новшеством для парижской архитектуры 19 века, а для их обустройства использовалась почти всё пространство мансардного этажа. Площадь таких комнат варьировалась от 6 до 15 квадратных метров, но зачастую составляла только 9 квадратных метров. Несмотря на такую маленькую площадь, у Chambres de Bonne было очень важное свойство – они впервые действительно являлись личным пространством для тех, кто в них жил. До этого работающие по найму у состоятельных парижских семей не могли рассчитывать и на такие условия. Зачастую после рабочего дня они обходились только своим матрасом для сна, поскольку отсутствие собственной недвижимости или доступного транспорта не позволяли им ездить домой каждый день.

Ввиду настолько небольшой площади Chambres de Bonne имели только одно окно и минимальные различия в интерьере: в них помещалась односпальная кровать, небольшой шкаф, стол и иногда раковина при наличии воды. В дополнение к этому, из-за размещения непосредственно под крышей и минимальной теплоизоляции, в них было намного жарче летом и холоднее зимой. В 20 веке в таких комнатах стали устанавливать мини-«кухню» и компактный душ, а вот разместить туалет было возможно только в редких случаях – в основном из-за сложностей с подводом необходимых коммуникаций. Поэтому и сейчас многие «комнаты для горничных» имеют общий туалет, находящийся на этом же этаже. Другой проблемой, которая почти не была исправлена, остаются слишком тонкие стены, практически не имеющие никакой звукоизоляции, что является причиной многих конфликтов, возникающих среди жильцов.

Обратите внимание: изначально большинство квартир в османовских домах имели отдельные Chambres de Bonne, которые продавались вместе с ними.

Кроме того, во множестве османовских домов был предусмотрен и отдельный вход для комнат, размещавшихся на мансардном этаже. Принцип «double circulation» подразумевает, что здание имеет двойное количество отдельных входов, лестниц, лифтов и коридоров. И если фронтальный вход и относящийся к нему лифт имеют парадный вид, то альтернативный вход для жителей Chambres de Bonne был предусмотрен со двора: ведущие наверх лестницы частично могут находиться на внешней части фасада здания. В более оснащённых домах на мансарду мог вести даже отдельный лифт, который, правда, был максимально простым и утилитарным.

До сих пор в Париже насчитывается около 114500 так называемых «комнат для горничных», которые относятся, с точки зрения современного рынка недвижимости Франции, к категории жилой «микронедвижимости». Около 30% из них находятся в домах, построенных в 16-м округе Парижа, другие 40% – 7-м, 8-м, 15-м и 17 -м округах, а оставшееся количество можно найти в других частях городах. Причём из-за небольшой площади они с трудом отвечают формальным требованиям о минимальном размере отдельного жилого помещения и его необходимом техническом оснащении.

И хотя с 1904 года в Париже запрещено сдавать в аренду жилые комнаты, имеющие площадь менее 8 квадратных метров, долгое время фактическая ситуация была совсем иной. Несмотря на относительно более высокую стоимость аренды за квадратный метр по сравнению с современными студиями и однокомнатными квартирами, парижские Chambres de Bonne имели высокий спрос среди арендаторов с низкими доходами. Такой тип недвижимости позволял многим обосноваться в Париже после переезда из удалённых регионов Франции или из других стран. Это, в свою очередь, в конце 19-го и первой половине 20-го века ожидаемо приводило не только к успешному существованию теневого рынка аренды недвижимости, но и способствовало нелегальной миграции и возникновению всевозможных «подпольных» бизнесов.

В итоге, в районах Парижа с особенно престижной недвижимость сложилась парадоксальная ситуация, при которой стало распространённым то, что арендаторы с минимальными доходами жили на верхних этажах над большими квартирами, относящихся к очень дорогой недвижимости в Париже. Другими словами, в османовский кварталах французской столицы жилая недвижимость делилась не сколько по географическому признаку, сколько – по «этажному» принципу.

Следующую попытку ограничить в городе аренду очень маленьких «комнат для горничных» парижские власти приняли только в 2002 году, подняв формальное ограничение на площадь пригодной для аренды жилой недвижимости до 9 квадратных метров. Однако важным моментом стало ещё и то, что с тех пор для аренды Chambres de Bonne было установлено и требование по минимальному объёму помещения, которое должно иметь не менее 20 кубических метров пространства. Это правило напрямую коснулось многих комнат на мансардах, имеющих низкий потолок или сильно наклонённые стены. Так или иначе, с 1970-х годов на фоне активного роста пригородов Парижа и развития железнодорожных линий RER в регионе Иль-де-Франс у проживающих в Chambres de Bonne появились более приемлемые альтернативы для аренды квартир. В результате к 2011 году только около 17500 «комнат для горничных» продолжали использоваться в качестве места для постоянного проживания.

Если у парижского ВУЗа нет общежития или кампуса в пределах города или его пригородах, то распространённой историей во французского столице являются рассказы студентов о поиске комнаты или небольшой квартиры в аренду, который приводит к проживанию в одной из Chambres de Bonne – как из-за цены, так и просто из-за возможности найти свободный объект. Тем не менее, фактически на студентов еще 10 лет назад приходилось не более 12% всех тех, кто проживал в таких комнатах. В то же время 12% и 13% жильцов составляли безработные и пенсионеры, так как социальные выплаты или пенсия покрывали значительную часть аренды за маленькую Chambres de Bonne, а 50% жильцов были работающие жители Парижа.

Из-за небольшой площади вокруг Chambres de Bonne возникает много споров об их привлекательности для покупки. Дело в том, что исходя из самой распространённой площади 8-9 квадратных метров и средней цены €10000-€11000 за квадратный метр получается, что приобрести эту недвижимость можно за €90000-€100000 (с учётом расходов на оформление сделки). С одной стороны, современные дизайн-проекты могут помочь эффективно использовать небольшое пространство бывших «комнат для горничных», превращая их в очень маленькие студии наподобие компактных морских кают. Именно благодаря этому за предыдущие 5-7 лет Chambres de Bonne получили вторую жизнь на Airbnb в качестве альтернативы парижским отелям.

С другой стороны, комнаты площадью меньше 9 квадратных метров не могут использоваться в качестве основного жилья и не могут сдаваться в аренду, поэтому далеко не каждая из них сможет приносить доход. Тем не менее, какой бы небольшой не была бы площадь, даже при отсутствии полноценного санузла  комнаты на мансардных этажах османовских домов в Париже не отстают по цене за квадратный метр от полноформатной жилой недвижимости из-за того, что за последнее время всё популярнее стало объединение нескольких таких комнат в одну (порой, с отличным панорамным видом с мансарды) для проживания или под использование в качестве небольшого офисного пространства.